سرقفلی

روابط موجر و مستاجر، تقریباً یک مسئله قدیمی است، در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله «سرقفلی» و پدیده ­ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت»، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق­تر کرده است. معمولا مردم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­ دانند، ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند.

مفهوم سرقفلی

«سرقفلی» پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می ­شود.

اما حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می ­شود و در تعریفی روشن­تر: حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­ کنند. این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است. در واقع، حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود. به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد، لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است.

قانونگذار در سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد. بعضی از حقوقدانان قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند. در واقع با تعریف اولیه فوق مشخص می شود که این دو واژه با هم تفاوت دارند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می­ باشند:

۱- سرقفلی در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می­ شود. پس درواقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد.

۲- با تعریفی که از این دو واژه شده، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی­ دانند. لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است.

۳- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل، کیفیت و تجهیزات عین مستاجره تعیین می­ شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می­ کند.

مبنای سرقفلی

سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک و مستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی­ تواند جنبه قانونی داشته باشد. ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می­ دانند، در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده ­اند ولیکن به مبنای این حق اشاره ­ای نشده، از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می ­توان به موارد زیر اشاره کرد:

۱- اختیار مالکانه:

با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می ­کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­ شود.

۲- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری:

با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می ­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.

۳- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر:

هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می­ دهد، این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است، یعنی مستاجر این امکان را می دهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک (موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می کند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد. برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلی

دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است، برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می­ کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.

سوال: آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟

اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

سوال: مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است؟

مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلی

در قانون سال ۱۳۵۶ هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاهها این بود که این مکانها (حتی اگر به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه وتجارت تعلق می­ گیرد. اما در قانون سال ۷۶ که به تصریح ذکر شده «هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می­ تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید...».

ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج می شود.

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست؟ اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­ شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود و اگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی­ تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود به او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.

پس به حکم قانون «سرقفلی» مختص ملک تجاری تلقی شده است و لاغیر.

مبنای حق کسب و تجارت

این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می­ باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که موسسات تجاری، اغلب در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عده ­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

در قانون جدید برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ هیچ اشاره ­ی به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانونگذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است. در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستاجر بود در حالی در مورد سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه است آنهم برای مالک.

در تعریف این واژه می توان گفت حقی که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب ۵۶ دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستاجر به آن را دارد و در این حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستاجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده ۱۹ قانون مصوب ۵۶ و تبصره). در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن ملک به حکم دادگاه به غیر منتقل می­ کند، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می ­شود.

در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند، در این صورت مستاجر متصرف در برابر تخلیه، استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود. در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می­ شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.

مشروعیت حق کسب و تجارت

وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می ­کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتریهایش از دست می ­روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستاجرها حمایت می­ کند.

مستاجر هنگامی می ­تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می ­تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است.

پانویس

منابع

• فاطمه محبی، سرقفلی.
• سایت موسسه حقوقی هامون.