افراز
افراز \efrāz\، در لغت، به‌معنی جداکردن، و در اصطلاح حقوقی، به‌معنی تقسیم‌کردن سهم مشاع هر شریک با سایر شرکا به نسبت سهم آنان. در حقوق ایران، از این اصطلاح برای اموال منقول استفاده نمی‌شود؛ اما در فقه اسلامی، افراز برای اموال منقول هم به کار رفته است (نک : جعفری، مبسوط ... ، 1 / 499).
افراز با «تفکیک» ــ دیگر اصطلاح حقوق ثبت ــ از این جهت کـه هر دو برای تقسیم اموال یـا منافع به کار می‌روند، معنای مشترک دارد و در کنار هم به کار می‌روند؛ اما از نظر حقوق ثبت، تفاوتهایی با یکدیگر دارند که آنان را کاملاً از یکدیگر متمایز می‌سازد، ازجمله:
عمل افراز همواره در مالی انجام می‌شود که حاکمیت آن میان دو نفر یا بیشتر به‌نحو اشاعه قرار دارد، مانند قطعه زمینی که مالکیت آن میان چند نفر به‌نحو اشاعه، خواه به سهم مساوی یا به سهام متفاوت، قرار دارد که درصورت افراز، سهم هریک از مالکان مشاع، از سهم دیگران جدا، و او به‌طور مستقل، مالک سهم خود خواهد شد. حال آنکه در عمل تفکیک، اولاً تعدد مالکان در قطعۀ مورد تفکیک، لازم نیست؛ ثانیاً انجام تفکیک در ملک موجب بر هم خوردن مالکیت مشاعی میان مالکان نخواهد شد و هرکدام از مالکان پس‌از تفکیک ملک به قطعات کوچک‌تر، باز هم به نسبت سهام مالکانۀ خود در قطعات کوچک‌تر نیز مالک مشاع خواهند بود.
همچنین در عمل افراز، ملک (درصورت قابل تقسیم بودن) براساس میزان سهام هر یک از مالکان مشاع، تقسیم می‌شود؛ از این‌رو، چنانچه در ملکی از آنِ دو شریک، مثلاً یک نفر مالک دو دانگ، و نفر دیگر مالک 4 دانگ از 6 دانگ باشد، پس‌از افراز، ارزش ملک صـاحب 4 دانـگ در برابر ارزش ملک مالک دو دانگ خواهد بود. درحالی‌که، در تفکیک چون هدف تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر است، ممکن است صرف‌نظر از میزان مالکیت مالکان، ملک به قطعات مساوی و یا غیرمساوی تقسیم شود، اما مالکیت مالکان در همۀ قطعات تفکیک‌شده، به‌میزان سهام ایشان و به‌نحو اشاعه باقی است.
دیگر اینکه از آنجا که افراز، تمیز و تشخیص حقوق مالکان مشاع است، تصور اختلاف میان آنان در نحوۀ تقسیم وجود دارد و ممکن است این امر به تراضی مالکان میسر نشود؛ از این جهت، رجوع به دادگاه متصور است. درحالی‌که در تفکیک این احتمال وجود ندارد (همو، حقوق ... ، 1 / 172-173؛ شهری، 112-113).
در ایران، تا 1357 ش، اختلافات راجع به افراز املاک مشاع، در محاکم دادگستری حل‌وفصل می‌شد. در این سال، با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع، مقرر شد: «افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزۀ آن واقع است ... » (مجموعه ... ، 622). این تصمیم واحد ثبتی محل، از طرف هریک از شرکا ظرف 10 روز در دادگاه صالح محل وقوع ملک، قابل اعتراض است (شهری، 114).
همچنین چنانچه ملکی براساس تصمیم قطعی ثبت محل، غیر قابل افراز شناخته شود، به تجویز مادۀ 9 آیین‌نامۀ قانون یادشده، به درخواست هر یک از مالکان مشاع، طبق دستور دادگاه محل وقوع ملک، به فروش خواهد رسید (مجموعه، 624).
مآخذ
جعفری لنگرودی، محمدجعفر، حقوق ثبت، تهران، 1382 ش؛ همو، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران، 1378 ش؛ شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، تهران، 1383 ش؛ مجموعۀ کامل قوانین و مقررات محشّای حقوقی، به کوشش غلامرضا حجتی اشرفی، تهران، 1384 ش.